Hohe Immobilienpreise versus günstiger Baufinanzierung
Was Bauherren jetzt wissen müssen
Ist der Erwerb von Immobilieneigentum noch finanzierbar? Bleibt der Hausbau für viele demnächst ein unbezahlbarer Traum? Noch können Käufer trotz der beträchtlichen Teuerungsrate weiterhin von niedrigen Zinsen profitieren. Aber betrachtet man die Gesamtlage genauer, ist Eile geboten.
Die FMH-Finanzberatung beleuchtet die Gesamtsituation
Das Ausmaß gestiegener Immobilienpreise, speziell in unseren Ballungsgebieten, ist so frappierend, dass es viele Menschen in trauriges Erstaunen versetzt. Die „Süddeutsche Zeitung“ schrieb Mitte Juni: „In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Hauspreise in den größten Städten Berlin, Hamburg und München um 90 Prozent.“ Die kletternde Tendenz ist im Bundesdurchschnitt ebenfalls eindeutig. Dazu hat das unabhängige Meinungsforschungsinstitut Empirica ermittelt, dass sich eine Eigentumswohnung im Laufe der vergangenen zehn Jahre im Schnitt um satte 73,75 Prozent verteuert hat. Monetär ausgedrückt bedeutet dies, dass eine ehemals 200.000 Euro teure Eigentumswohnung nun beinahe 350.000 Euro kostet.
Was bedeutet diese Immobilienmarkt-Entwicklung?
Haben Immobilienerwerber, die sich vor Jahren für ihren Immobilienbesitz entschieden haben, den Gewinn ihres Lebens gemacht? Oder stehen sich jene Käufer besser, die zwar mehr für ihre Immobilie gezahlt haben, aber von den wahnsinnig niedrigen Zinsen der jüngsten Vergangenheit profitieren konnten? Die FMH-Finanzberatung hat ein exemplarisches Beispiel ausgerechnet.
Das goldene Jahr für Immobilienkäufer war 2016
Im Jahr 2009 war eine Wohnung für vergleichsweise schlanke Erwerbskosten von 200.000 Euro verfügbar. Wir beziffern ein erforderliches Darlehen mit 150.000 Euro. Unser Kunde hätte 918,- Euro für Zins und Tilgung bezahlt. Der Zinssatz betrug seinerzeit 4,43 Prozent.
Im Jahr 2011 – nur zwei Jahre später – hätte die Wohnung 210.500 Euro gekostet. Hier wurde eine Teuerungsrate von 5,25 Prozent berücksichtigt. Da der Sollzins jedoch nur 3,92 Prozent betrug, hätte sich die Finanzierung trotzdem verbilligt und die monatliche Rate auf 910,- Euro gesenkt.
Durch eine eingetretene erhebliche Preissteigerung von 39 Prozent hätte dieselbe Wohnung im Jahr 2016 bereits 278.000 Euro gekostet. Auf dieser Basis hätte unser Kunde einen Kredit über die Höhe von 208.500 Euro gebraucht. Die Niedrigzinsen von 1,13 Prozent hätten diesen Nachteil aber mehr als wettgemacht. Bei deutlich mehr Geldanleihe wäre die monatliche Belastung mit 718,- Euro signifikant niedriger ausgefallen.
Im Jahr 2018 hätte die Eigentumswohnung 325.000 Euro gekostet. Damit wäre die dafür aufzubringende Rate bei einem Zinssatz von 1,11 Prozent auf 835 Euro gestiegen. Im Jahresverlauf von 2018 wurde der Preisanstieg so hoch, dass selbst die auf einem Rekordtief stehenden Zinsen von 0,88 Prozent nicht mehr ausreichen, um den daraus resultierenden Effekt zu nivellieren. Anfang des Jahres 2019 hätte das angeführte Immobilienprojekt stolze 347.500 Euro gekostet, was trotz des Niedrigzinses eine weiterhin gestiegene Finanzierungsrate von 843,- Euro monatlich bedingt.
Warten auf bessere Zeiten oder Entscheidung hin zur Immobilie
Die angeführte Berechnung zeigt auf, dass Immobilienpreise inzwischen zu hoch sind, um als Kaufinteressent von den niedrigen Zinsen profitieren zu können. Die immense Preisexplosion im Immobilienbereich kann hierdurch nicht mehr abgefedert werden. Dennoch registriert die FMH, dass Bundesanleihe und Hypothekenzinsen fast täglich neue Tiefststände erreichen, was von Interessenten, die aktuell mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln, genutzt werden sollte.
Unser Fazit und unsere Prognose: Solange von staatlicher Seite her nicht in hohem Maße in den sozialen Wohnungsbau oder billige Grundstücke investiert wird oder anderweitige attraktive Anreize für den Bau von günstigem neuem Wohnraum geschaffen werden, bleibt die Marktlage schwierig. Erst das Beheben der deutlichen Diskrepanz von Angebot und Nachfrage kann zu fallenden Immobilien-Preisen führen. Wohnen ist teuer geworden. Daran ändert auch die vieldiskutierte Mietpreisbremse bisher nichts. Auch stabile Mieten können den längst vorhandenen Wohnraummangel nicht lösen.
Deshalb raten wir denjenigen, die mit einer eigenen Immobilie liebäugeln, möglichst schnell zu reagieren, anstatt auf bessere Konditionen zu warten!
